”中古マンション✖️リノベーション”をお考えのあなたは、毎週のように新聞折り込みに入っているチラシをご覧になっていらっしゃるんじゃないでしょうか。
いろんな不動産屋さんのチラシがいっぱい入っていてシーズンになると相当な枚数ですよね。何ヶ月か見ていると同じマンションの部屋でちょっとずつ値段が違うことに気付いてくると思います。チラシでも見ると2,180と2,350とかちょっと違うだけに見えますけど、単位は万円です。ざっと170万円差があることになります。
しかも、この差は仲介手数料をはじめとする諸経費にちょっとずつ影響してくるので恐ろしいですよね。そう考えると中古物件の売出価格ってどのように決まってるんでしょうか。受験生時代に通っていた予備校の先生が「知って死ぬのと知らずに死ぬのとでは大違いや！」って言っていたのを思い出したので勉強したんです。
中古マンションの売出価格はどうやって決まるの？
結論から言うと、売主がナンボぐらいで売りたい！と決めます。当たり前ですよね。持ち主なんですもん。
売主側の気持ちとしては新築時には◯千万円で買って、その時は金利も高かったからローン残高はこれだけあってという算盤をはじきます。これは当たり前ですよね。
住宅ローンだけ残って、自分たちは別の新居の家賃なりローンを二重で払いたくないですから。しかも、引越代はかかる諸々の関係費用も発生しますからよほど裕福なおうちで無い限り、これぐらいは考えているということを理解しておく必要があります。
中古マンション物件の状況
売出価格を決める前に、売主側の気持ちになって考えると今まで住んできた自宅を処分しようとしているんですから何か要因があるんでしょうし、いつまでにという区切りもある程度は持っていると考えられます。そうなると”売れる”かどうか気になってきますよね。
人間ですから、やっぱり万が一売れなかったらどうしようとか、売れ残ってる物件もあることを知ってしまうと気になってしまいます。
なんだかんだで長らく住んできた自宅ですので傷もあるでしょうからね。このままでは嫌がられるんじゃないかな？と考えてしまうものですよ。
そこで不動産会社に相談して見ると、「簡単なリフォームだけしておくのも手ですね」なんて言われて見た目を良くしておくという話になることがあります。
それがチラシに書いている”◯◯年●月リフォーム済み！”って書いているやつです。
簡単なレベルで行くと、壁紙張替えや畳の入替などですがレベルが上がるとフローリング張替えやキッチン・バス交換までやっていることがあります。
まぁ、ここまでやられているとすぐに住めますよという状態にはなっているんですが、もちろんその工事代金が売出価格に乗っかっていることはわかりますよね。
しかも、実際いくらかかった工事かもわからないし、仮にも80万円の工事でも「値引き交渉も入るでしょうから150万円ぐらい乗せときましょうか。」ぐらいの話にはなりますよね。私ならそうします。
中古マンション物件の実勢価格
ここで”実勢価格”というものが登場します。家電製品でいうところのオープン価格ですね。これは、端的にいうと不動産屋さんの勘です。
不動産屋さんも毎日のようにいろんなお客さんが来て、内覧に行ったり契約締結をしたりとお仕事をしている中で、この条件の物件ならこれぐらいなら取引成立するかなという感覚値を持っています。
それ以外でも物件探しに来ているお客さんで、条件に当てはまりそうな方がいるかもフツーの営業なら考えますよね。
売主側も実際はナンボで売れるかなんてわからないですよね？
基本的に現在あなたがこの記事を読んでいるように、不動産の売買なんてそんなに何回も経験しないものなので、売主も決められないというのが正直なところではないでしょうか。そして不動産屋さんもある程度の売れる”値ごろ感”は伝えるはず。
箸にも棒にもかからないような値段でチラシを出しても誰も反応しないですからね。それは他のチラシに掲載されている物件と条件比較したら、誰もが高い！ってわかりますからね。
中古マンションの売出価格はどんな基準で決まる？
売出価格が決まるのは、結果として売主の希望が優先されます。
実勢価格の情報があったとしても、売主の希望があればそれは仕方がないことでしょう。
実は、私の自宅も当初出ていた金額から7割ぐらいになって購入できたんです。最初の金額はもともと予算オーバーだったんですが、立地の良さと広さがあるので是非見て欲しいと不動産屋さんからの強いプッシュで内覧に行ったんですよね。
確かに良かったんですが、なぜ売れないのか？と聞くと、やっぱり売出価格が高すぎるからだと。（そのままではとても住める状態じゃないんですよ）
不動産屋さんの感覚では、7割ぐらいの金額が”値ごろ”だと考えていて売主さんにもそろそろ話そうと考えているという状況だったそうな。
売主さんとしては、この物件で家族との多くの時間を過ごした多くの思い出もあるのでどうしても割増感が出てしまうものです。これは自分の所有物ならどんなものだってもみんな一緒です。
結果として売主さんも不動産屋さんの提案を受け入れて価格変更になり、私のところに最初に話がくるという流れになりました。
このように不動産売買って本当にタイミングであったり、いろんなことが絡み合って出会うものなんですよね。予算面だけで切り捨てず良さそうな物件があれば一応首突っ込んどくというもの教訓です。
じゃあ実勢価格はどうやって決まるのか？
これが難しいですよね。
一般的に言われる駅からの距離や買い物の利便性などもありますし、将来的な都市計画でも大きな変動がありそうなら上がっていく要因になります。
たとえば、大きなショッピングセンターができる計画ができたとか、私鉄の特急停車駅になったとかです。
でも、予想ではなく最近これぐらいで取引されているという経験値が蓄積されたものが実勢価格ですので一概には言えません。
実際に売主側もとりあえず処分したいという経緯があれば、あえて実勢価格より安い金額設定をして出す場合もあります。そのパターンも実勢価格の要素にはなりますからね。
（特に、来年度の固定資産税が決まる時期になると、早く手放したい方も増えますよ）
まとめ
いかがでしたか？
売出価格っていうのも、物件ごとに事情があるということが伝わりましたでしょうか。
結局のところ売出価格は目安にしかならないもので、不動産取引には値引交渉が必ず発生します。チラシの売出価格がそれぞれ違うように、値引き交渉でも何十万〜何百万円単位の話になります。（あくまで個人間の話なので、法外な金額を提示すると一発で交渉決裂になる可能性はありますよ）
まずは予算以外の条件で物件を抽出して、どんどん内覧してみるべきですね。
物件を実際に見て気に入ったら、当初予算からオーバーしてもいいのか腹づもりを決めてから不動産屋さんに伝えましょう。先に決めておかないとうまい営業さんならクルッと丸め込まれてしまう可能性もありますからね。
そして、アナタが悩むような物件は魅力的な物件に違いないので、来週まで考えたりする余裕はないですよ。同じように物件探しをしている方はたくさんいます。
ですので、最初に許容範囲を決めておくことをおすすめします。