自宅を購入しようと考え始める年代というと多くは、20代〜30代でしょう。
というのも基本的には住宅ローンを組んで自宅を購入するケースがほとんどで、80歳までに完済という上限から逆算して返済期間を設定できます。返済期間については35年が最長なので今の低金利の時代では35年で住宅ローンを組んで繰上げ返済せずにじっくりと返済して行くという考え方が主流です。
どうしても金利が納得できない方や契約時の年齢から考えて返済期間を短く設定される方もいます。（現実的に80歳まで支払い能力があるとは現在は考えにくいですもんね）
このように不動産購入となると、様々なことを考える必要があり情報収集をする必要が出て来て思っていたより大変だなってなってきます。
そしてまた、物件によって価格は違うし中古物件であれば銀行審査に通るかどうか、またリノベーションの費用も物件が決まらないと目安がわからないといった感じで不確定要素ばっかりが揃ってきて何を基準にするのかがわからなくなってきます。
そうならないためにも、一番最初にトータル予算を決めることをおすすめします！！
まずやることはトータル予算を決める！
”中古マンション✖️リノベーション”の一番のメリットはコスト面です。
私の住む地域の新築マンション約80平米のお部屋で4,000万円代前半でした。そのマンションがすごく気に入って「何が何でも住みたい！」という方は問題ないと思います。
しかしながら、この4,000万円代前半というお値段について、どうなのかわからないですよね？！
私も値段を聞いてもピンと来なかったのでので、聞いてみました。
ということでした。
我が家はどちらにも該当しなかったんで、社会勉強になったなぁと思っただけでこのようにネタに使えて良かったです。
ちなみに、メガバンク（最低金利条件）で住宅ローンが組めると15万円ほどのローン返済と修繕積立費と管理費が月々発生する（2016年春頃）ということだったと思います。
正直、私にはその金額自体が高いのか安いのかわからなかったです。
むかし見たドラマでは、ローンの返済が10数万っていうのは聞いた記憶があるので、そんなもんなのかなぁという程度の感覚でした。
（実家がローン返済中の方は、親御さんとの会話の中で何となく住宅ローンの返済額はこれぐらいっていう基準をお持ちでしょうが、私はそういう環境ではなかったので全くの無知だったんです）
こういう具合に新築マンションの場合は、販売金額が決まっていて各種条件（立地や設備など）もハッキリしているのでわかりやすいですよね。（結局は、建築会社や販売会社の利益が乗っているので割高感は否めないですよね。当たり前ですけど）
それに比べて中古マンションの場合は、物件ごとに価格や条件が異なってきます。
さらに中古物件を常時流通しているので、「ちょっと考える時間もらえますか？」っていうわけには行かず、誰が見ても良い物件はどんどん売れていきます。
（広告掲載期間が長い物件は、それだけ人気がないか条件面（特に価格）で折り合いがつ
いていないということです）
ということで、自分達の求める物件の条件をあらかじめ決めておく必要があります。
そして、我々はリノベーションをする前提で物件を探してるので、そのことを念頭に置いておくことも重要です。
少なからず、”中古マンション✖️リノベーション”という考えに至った我々は「新築マンションより安く住宅を取得して、自分の満足できる空間で生活したい！」という気持ちがあると思います。
”中古マンション✖️リノベーション”は、新築マンションに比べて自由度が高いので別の見方をするとどんどん高望みできてしまうんですよ。より良い立地を求めたり広さや装飾を求めていくと”中古マンション✖️リノベーション”であっても青天井です。
そうならないためにも、まずトータル予算をハッキリと決めましょう！
トータル予算の組み立てはどうする？
それではどうやってトータル予算を組み立てておくと良いのでしょうか。
リノベーション費用と物件費用に分けて考えてみましょう！
リノベーションについて
物件自体の良し悪しは内覧してどのように感じるかによると思います。
その前にだいたいどれぐらいかという予算感をつかんでおく必要亜ありますよね。
もちろん採用する設備のグレードや、素材（フローリングや壁など）によって変動すること前提ですがこのような式が出来上がります。
当たり前ですね。
逆の見方をすると、リノベーション費用トータルを平米数で割っているということでもあるんです。
そうなるとリノベーション費用トータルの中身になってきますが、理解しておく必要があるのは物件の広さにかかわらず必要な設備の費用です。
端的にいうと水回りの設備で、キッチン・お風呂・トイレ・洗面など物件の広さに関わらずベースとなってくる費用になるので広さが狭くなればなるほど単価が割高になってきます。（90平米や100平米になると割安感が出てくるということですね）
というわけで予算感としては、60〜100平米あたりの物件であれば800万円〜1,000万円ほど予算としてみておくと、いざという時に困らないと思います。
ここで重要なポイントをお伝えします。
これは重要なポイントです。いざという時、予算の関係で何を削るかという話になりがちです。そして、「また将来余裕ができた時に考えようか」という話になりますが、
これは私がリノベーションをお願いした会社の社長が言っていましたが、100万円削るために当初の希望を覆したりすると、「毎日不満な点を見ることになってその部分だけ気になってしまう」と。
せっかくの大きな買い物でそのうちの100万円のことで、これから始まる新居での生活に毎日不満を感じながら生活するのって勿体無いですよね。それこそ35年で考えたら月々いくらなんでしょうか。
物件について
それでは物件についてですが、立地・間取り・方角・校区・築年数などなど考えることは多々あると思います。まず理解しておく必要がある重要なことがあります。
これは重要です。
すでにある物件の中から選ぶわけですから仕方ないことですし、新築マンションであってもたまたま＜現在建築中です＞っていうものの中から選ぶわけですから、特に立地については選ぶ選択肢が限られているというわけです。
その点、中古物件の場合は自分達の希望を整理して探すことができるということです。
そして、今回は主に予算についてですのでこのように整理します。
※諸経費などその他関連費用は別途必要です。
この基準で探すのが”満足度を高める方法”です。
もしかしたら、この計算では産出される金額では物件がないよという場合もあるかと思います。私自身、最初にこれぐらいでって不動産屋さんに伝えたら、検索結果0でしたよ。
しかし、不動産の取引に値下げ交渉は常識です。売り手側も交渉が入る前提で価格設定しています。そして再度重要なポイントがあります！
これは考えられないかもしれませんが、親御さんからの相続でさっさと売却して処分したいという方や、時期的に固定資産税が発生するかどうかの時など売り手側に物件に対する思い入れが少ない場合起こり得ることがあります。
また、価格設定が高すぎて全く興味を持つ人がいない場合は販売価格が下がります。
これは売り手側の思い入れが強すぎる場合ですね。
このように売り手側も人間ですので、変わることがあります。
重要なのはアナタが、どのような物件をどれぐらいの予算で求めているかということです。
それをしっかりと不動産屋さんに伝えましょう！
まとめ
いかがでしたでしょうか。
まだ検討を始めたばかりの場合はピンとこないことも多いかと思います。これからいくつかの物件を内覧したり、リノベーション業者の話を聞いたりしていくと内容がわかるようになっていくと思いますので、予習として参考にしてもらえたら幸いです。
