本ブログを見に来ていただいているアナタは”中古マンション✖️リノベーション”をお考えだと思いますが、物件価格とリノベーションの工事費用だけじゃないってご存知ですか？
消費税のことでしょ
いやいや、税金はいろいろかかるんですけど消費税ではないんです。
（購入物件の所有者が個人の場合は非課税）
というわけで、あらかじめ知っておかないと最終段階で資金不足に陥ってしまって、リノベーションの工事内容を見直すことに。
そして、せっかくのリノベーションプランが崩れてしまうことに。。。
これは後々別の意味で思い出となって禍根を残ることになりますから、要注意です。
そのためにも、しっかりと腹づもりを決めておく必要があります。
【中古マンション購入】かかる費用は？
項目数としては結構ありますが、なかには買主の我々がどうこう考える余地がないものもあります。その辺りは仕方がないことなので、そういう費用が発生するという理解だけしておく必要がありますね。
仲介手数料
仲介手数料は、仲介してくれた不動産屋さんの売上ですね。
だいたい3%ほどと考えておくといいでしょう。中古マンションといえども、ざっくり約100万円は見ておいたほうがいいでしょうね。
| 購入価格 | 手数料率 |
| 〜200万円 | 5%+消費税 |
| 200万円〜400万円 | 4%+2万円+消費税 |
| 400万円〜 | 3%+6万円+消費税 |
※こんなに安い物件あるの？と思われるかもしれませんが、1Rの古い物件だと数百万円という物件もあるんですよ。
その他各種費用
火災保険・地震保険
保険については賃貸にお住まいであってもご存知の通りかけておいた方がいいですよね。
だいたい銀行と住宅ローンの話が大詰めになって来たところで、いかがでしょうか？と提案があります。
もちろん、この時代ですからご自身でどこの保険がいいのか探すのも結構なんですが、正直この段階になってると結構疲れています。
そして、保険料もそんなに変わりませんので、銀行の提案に乗っかっておくのが手続きもスムーズですしそのタイミングではベストではないかと思います。
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銀行関係の費用
銀行も住宅ローンを貸し出すだけでなく、手続きに関して手数料が発生します。
名目としては、「ローン事務手数料」や「ローン保証料」などです。しかしながら、ご存知の通り銀行もいまでは様々な業態があります。
メガバンクや地銀などの昔からの形態から、ネット系銀行や新規参入した銀行などそれぞれが住宅ローンに関する手数料の制度が異なりますので、各行の条件は確認が必要です。
この手数料だけ見て安かったとしても、別の形で同程度の費用が発生する場合もありますのでトータルの費用を見て選択することですね。
（今の時代、1番の問題は住宅ローンが組めるのか？ですよ）
【中古マンション購入】発生する税金は？
消費税（売主が事業者の場合）
冒頭で中古物件の場合、消費税の課税対象にならないと書きましたが一部例外があります。
それは対象物件が事業者（法人）所有である場合です。
これってどういうこと？？ってなると思いますので私の体験談をご紹介します。
物件の所有者が法人であるケースは、例えば会社所有の部屋（事務所扱い）であった場合や不動産会社が一旦買い上げて再販するという場合が考えられます。
最近特に多いのは後者で、チラシに掲載されている物件で”リフォーム済み”と書かれているものがけっこうあると思いますが、その一部は不動産会社がより儲けられるように状態の良い中古物件を仕入れてリフォームして販売するケースがあります。
または、リフォームやリノベーションを前面に押し出して営業している不動産会社さんであれば、モデルルームとして一時的に利用している物件もあります。
私は初めて内覧に行った物件がこのパターンでしたので、後々この消費税について説明を受けた時も理解しやすかった覚えがあります。
印紙税
普段なかなか関わる機会がないですが、不動産売買契約書に貼り付ける収入印紙が必要になります。お勤め先で契約書を扱う機会がある方はご存知だと思いますが、いざ自分で払うと思うと結構な金額なんですよ。
実際には売買契約書を作成してくれる不動産屋さんから、金額を伝えられるので契約時に持参するという流れになります。
| 契約書に記載された契約金額 | 印紙税額 |
| 1万〜50万円以下 | 200円 |
| 50万〜100万円以下 | 500円 |
| 100万〜500万円以下 | 1,000円 |
| 500万〜1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円〜5,000万円以下 | 10,000円 |
| 5,000万〜1億円以下 | 30,000円 |
※H32年3月31日までの軽減措置適用後の金額
↑H30年3月31日までだったのが延長されています。
司法書士手数料と登録免許税
司法書士という人は、不動産の所有権を移転する登記をやってくれる人です。
そして、「司法書士手数料」というのは司法書士さんの売上となります。登記の数や内容にもよるようですが、だいたい10〜20万ぐらいが相場のようです。
ご自身で探すことも可能なんでしょうが、私の時は不動産屋さんの随意の司法書士さんがいて流れでおまかせしました。
司法書士さんが登場するのは、住宅ローンの決済日と言われる実際にお金を借りて売主の口座に振り込むというタイミングの時に、銀行の応接室などでお会いします。
その金銭の授受が終了した時点で、司法書士さんが所有権の移転に走ってくれるという段取りになりますので、心の準備のためにご参考にしてください。
後日、登記変更終了の報告を頂けます。
登録免許税は、物件購入価格ではなく「固定資産税評価額」というものに2%発生します。
「固定資産税評価額」は、不動産屋さんが調べてくれるのであらかじめいくらぐらいになるかはわかります。
不動産取得税
この不動産取得税が一番の落とし穴と言えるかもしれません。
なんせ物件購入から3ヶ月〜6ヶ月経ってから納付書が届くんですよ。しかも「固定資産税評価額」に対して4%も。けっこうまとまった金額です。
新居の美しさに勢い余って家具を買い揃えすぎると、ピンチを招くかもしれません。あらかじめ計算に入れておいてくださいね。
※コレけっこう痛かったです（泣）
まとめ
いかがでしたか？
物件価格やリノベーション費用以外にこんなに諸経費や税金が発生します。物件金額や住宅ローンの組み方によっても変わりますが、だいたい100〜200万円ぐらいは心算しておいたほうが良いと思います。
また、物件購入となると「この物件！」と決めて話が動きだした瞬間、話の展開スピードが一気に上がります。不動産屋さんも売上のために必死といえば必死なんですが、いかんせん個人間取引の話ですので、売主も買主もダラダラしていると気変わりする可能性があってお互いにマイナスになる可能性もあるので仕方がないことだと思います。
ですので、物件探しの段階から諸経費もだいたいいくらぐらいか。銀行もここかここの銀行で住宅ローンを組めたら・・・算段をつけておくと計算もしやすいと思います。
住宅ローンについては、仮審査というものがありそれは簡単に不動産屋さんも手続きしてもらえますので早い段階でやっておいたほうがいいと思います。
公務員や余程の大企業にお勤めでない限り、どれぐらい住宅ローンで借りられるのかわからないと話を始められないですもんね？
仮審査が通ったからといって、いざ本審査に通るともわからないのがなんともいえないですが、中古物件購入を視野に入れていると住宅ローンも一筋縄ではいかないです。
私もけっこう労力を割きましたので、あらためて書きますね。それでは金勘定の下準備編でした。