中古マンションをお探しのあなたは、新聞折込で入る不動産のチラシやアプリを毎日のようにみてらっしゃると思います。
なんとなく探しているエリアの相場はわかってきた。でも同じような条件の物件でも金額の誤差はあって、百万円単位の誤差ってなかなか納得できないですよね。
まぁ、売出価格は売主側の意向もあるでしょうけど、実際それだけの価値はあるのか？と気になりますよね。
例えば、将来また引越しする機会があって売りに出す場合はどれぐらいの金額が見込めるのか？または、自分たちが売出価格を決める時の基準も知っておいたほうが良さそうです。
いずれにしても、その時々で不動産屋さん任せっていうのはこれからの時代では”ない”ですよね。
やはり「知って死ぬのと知らずに死ぬのとは大違い！」という予備校の先生の言葉を思い出したので調べました。
そもそも、多くの方が中古マンションだとはいえ住宅ローンを組まれると思います。
その時に住宅ローンを貸し出してくれる金融機関は、物件の価値を計って貸出限度額を決定します。（もちろん個人の信用情報も掛け合わせられますよ）
その時になんらかの計算方法があるはずですのでご紹介します。
【建物価値】中古マンションの価値を決める基準は？
中古マンションの価値を計算する方法というのは、公には決まっていないので住宅ローンを貸し出す金融機関の計算方法が目安となります。
評価方法は”積算評価”と呼ばれ、「建物の価値」と「土地の価値」をそれぞれ計算して合計金額が計算されます。
今回は、「建物の価値」について方法をまとめます。
【建物価値】積算評価における建物の価値
新築時の1平方メートル当たりの価格✖️延べ床面積✖️築年数による減価
このような式が基本となります。
そして、”1平方メートル当たりの価格”がわかるケースは少ないと思いますので、構造の種類によって目安金額が異なります。
| 構造 | 新築時価格/平方メートル | 減価 |
| SRC,RC | 200千円 | （47年-経過年数）/47年 |
| 重量鉄骨 | 180千円 | （34年-経過年数）/34年 |
| 木造 | 150千円 | （22年-経過年数）/22年 |
| 軽量鉄骨 | 150千円 | （18年-経過年数）/47年 |
※構造の種類：SRC=鉄骨鉄筋コンクリート造 RC=鉄筋コンクリート造
※新築時価格は目安です。
例えば、RC構造で築25年の100平方メートルの物件だとするとこのようになります。
【建物価値】こんなに安いの？
おそらく検討される物件で計算してみると、売出価格に対して安すぎないか？
と思われるかもしれません。私もそう思ったんで考えたんです。
この積算評価というのは、一定のものさしで算出された金額です。対する売出価格というも
のは”実勢価格”と言われるものです。こちらにはその時期の相場感などが入ったりするため
一定基準で計算された評価額とは差異が出ます。
「じゃあ参考にならない」と思われるかもしれませんが、私はいくつか検討した物件で計
算してみるとなんとなく”差異の幅”がつかめました。あくまで感覚値ですよ。
この感覚値というのは、結構有効で自分自身が納得することに役立ったことと、価格交渉
の際に交渉材料となります。
もちろん売主側が理解を示さなかったらなんの意味もないのかもしれませんが、ただ安く
して！と言うよりは大人の会話になりますからね。
まとめ
いかがでしたか？
「建物の価値」の計算方法についてまとめました。
建物の価値は計算自体はしやすいと思いますが、目に見える部分で著しく汚れていたり欠陥
がありそうであれば計算式以外の要素でマイナスとなるでしょう。これはもう心情的なも
ので、よく中古マンション選びで言われる”管理を買え”と言われる部分ですね。
そのため住宅ローンの審査の際は、金融機関の担当者は必ず現地調査に来て外観の写真を
撮っていきます。住宅ローン決済の重要な情報となっているようです。
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まずは、全体的な話をセミナーで情報収集することをオススメします♪
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